Escritório
Campinas
(19) 3794-2030
  • você está em: Artigos > Considerações sobre a securitização de recebíveis de contratos firmados com a cláusula de alienação fiduciária

Considerações sobre a securitização de recebíveis de contratos firmados com a cláusula de alienação fiduciária

Por Jundival Adalberto Pierobom Silveira
Advogado sócio da J. Silveira Advogados Associados

Com advento da Lei Federal nº 9.514 de 20 de novembro de 1.997, alterada pela Lei Federal nº 10.931 de 03 de agosto de 2.004 e demais disposições aplicáveis à matéria, instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, destinado a facilitar as vendas, o financiamento e a construção de imóveis para compradores de baixa renda, média e alta, dentro das estritas condições de mercado, bem como a facilidade para a retomada de imóveis de compradores (fiduciantes) inadimplentes.

O SFI constitui um importante instrumento de financiamento para o setor imobiliário, na medida em que cria companhia específica para a compra dos recebíveis imobiliários dos empreendedores – as companhias securitizadoras – instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedades por ações, que farão a ligação entre os que têm recursos disponíveis e aqueles que necessitam de capitais. As securitizadoras têm a competência privada para emissão de títulos representativos dos recebíveis imobiliários – os CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários.

O SFI estabelece a separação necessária entre o financiamento da produção imobiliária, do financiamento da casa própria, que ao longo do tempo, devido às condições de mercado, se fundiram. E esta separação é realmente necessária, pois a produção imobiliária é uma operação de prazo relativamente curto, enquanto o financiamento da aquisição da casa própria só pode ser feito a prazos longos, muito superiores ao da construção.

Assim, não foi por acaso que a alienação fiduciária de coisa imóvel veio ao mundo jurídico no bojo da lei que instituiu o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário. Pode-se dizer que é a base sobre o qual repousa todo o arcabouço desse novo sistema, na medida em que dará segurança e mais liquidez aos empreendedores que adotarem os contratos de venda e compra de imóveis lastreado na referida Lei Federal.

A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora (art. 8º da Lei nº 9.514/97). As companhias securitizadoras são instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedades por ações, que terão por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito e realizar negócios e serviços compatíveis com as suas atividades (art. 3º). As condições básicas definidas pela lei para o funcionamento das companhias securitizadoras são essas, mas conforme o § único do referido artigo 3º, o Conselho Monetário Nacional poderá fixar outras.

A prevenção dos riscos de inadimplemento, bem como o reforço do cumprimento das obrigações, em negócios jurídicos em que há, entre a sua conclusão e o seu cumprimento, distanciamento no tempo e no espaço, são os elementos que informam a consecução de garantias contratuais, que tanto podem ser reais como pessoais, e a sua dinâmica evolução.

Destaca-se, na atualidade, dentre as modalidades de garantias reais, a alienação fiduciária, em que há afetação de determinado bem para assegurar o cumprimento de obrigação, mas em que – aí está a peculiaridade – há a transferência da propriedade desse mesmo bem ao credor, embora sob condição resolutiva, mantendo o devedor a sua posse direta, ou seja, a livre utilização, mas por sua conta e risco.

Na verdade, a preferência pela alienação fiduciária nos negócios jurídicos imobiliários, o que interessa a estas considerações, deve-se, e muito à crise pela qual as garantias reais tradicionais, em especial a hipoteca, passam, ante a dificuldade na recuperação do crédito, se não demorada, inócua, e os problemas intrínsecos relativos à transformação empírica, isto é, a transferência patrimonial, dessas mesmas garantias.

O SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário, como acima foi dito, instituído pela Lei n° 9.514/1997, aperfeiçoado pela Lei n° 10.391/2001, e alterado pela Lei n° 11.076/2004, inaugurou a possibilidade de constituição de alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis.

A alienação fiduciária de coisa imóvel é negócio jurídico, que pode ser constituído por instrumento público ou particular, este com efeito de escritura pública, em que o devedor fiduciante, com o escopo da garantia, embora mantendo a posse direta, transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem imóvel em geral, inclusive já construído ou em construção.

E o financiamento para aquisição desse bem imóvel como garantia de alienação fiduciária dá-se ou por meio de agente financeiro ou diretamente com a construtora; sendo que, em ambos os casos, e desde que haja captação de recursos provenientes do mercado financeiro, permite-se a cobrança de juros capitalizados. Desse modo, podem ser credores fiduciários tanto uma instituição financeira como a própria construtora, entre outros.

Jurisprudências

Jurisprudências

Em breve aqui um meio de consulta jurisprudencial.

Ver outros casos

Notícias

  • plenotjma8734

    21/12/2011 - Justiça suspende cobrança de IPTU em Cotia, Estadão.com.br, 31.01.2002...

  • capa

    21/12/2011 - Cobrança rápida – Revista Construção Mercado, nº 69, Abril 2007...

Ver mais Notícias