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Breve histórico do financiamento imobiliário para aquisição da casa própria no Brasil

Por Jundival Adalberto Pierobom Silveira
Advogado sócio da J. Silveira Advogados Associados

No Brasil, em pleno regime militar, o Presidente da República, Marechal Humberto Castello Branco, sancionou a Lei Federal nº 4.380 de 21 de agosto de 1.964, que instituiu a Correção Monetária nos Contratos Imobiliários de Interesse Social, o Sistema Financeiro para aquisição da casa própria, criou o Banco Nacional da Habitação (BNH), além das Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e outras providências, com o intuito de incrementar a política nacional de habitação, de planejamento territorial, coordenação à ação dos órgãos públicos e a orientação à iniciativa privada, no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento para aquisição da casa própria.

Diante da promulgação da referida lei, outras legislações vieram para estimular a construção civil no país, tais como: (1) Lei Federal nº 4.591 de 16 de dezembro de 1.964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; (2) Lei Federal nº 4.864 de 29 de novembro de 1.965, que dispõe sobre o estímulo a indústria de construção civil, mais tarde, já no ano de 1.979, foi promulgada a (3)Lei Federal nº 6.766 de 19 de dezembro de 1.979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano; em 1.997 foi promulgada a (4)Lei Federal nº 9.514 de 20 de novembro de 1.997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, sem contar com a chamada e tradicional HIPOTECA de imóveis, que vige desde 1.916 até a presente data, além de outras centenas de Leis, Decretos Leis, Decretos, Instruções Normativas, Portarias, Atos Regulamentadores e outros instrumentos que norteiam o financiamento imobiliário.

Na vigência das referidas leis federais, desde os idos de 1.964 até o ano de 1.998, o Brasil teve um “boom” na área da construção civil, principalmente com habitações de padrão baixo, normal e alto, tanto no plano vertical, horizontal e, também dos loteamentos urbanos (residencial, comercial e industrial) e, com tudo, hoje o déficit habitacional no Brasil, atinge a impressionante cifra de mais de 8.000.000 de unidades habitacionais, para as classes baixa e média.

Neste diapasão, com a criação do Banco Nacional da Habitação, que foi extinto em 1.986, criou-se o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que é regulamentado pelo Banco Central do Brasil, além do incremento ao Sistema Financeiro para aquisição da casa própria, também com o advento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e o incentivo para a construção civil, os bancos de crédito imobiliário, as Caixas Econômicas, as Associações de Poupança e Empréstimo e os bancos múltiplos, passaram desenfreadamente a financiar os mutuários, para aquisição da casa própria na planta, de imóvel pronto, em construção, reforma, ampliação, com o apoio do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

É bom lembrar que muitos Bancos de Crédito Imobiliário, Sociedades de Crédito Imobiliário, Associações de Poupança e Empréstimo e outros, desde a promulgação da Lei que criou o BNH até a presente data, sofreram intervenção federal, liquidação extrajudicial ou foram cindidos por outros bancos de maior capacidade financeira.

Milhares e milhares de unidades habitacionais foram financiadas ao longo do ano de 1.964 até a presente data, através das instituições financeiras ligadas inicialmente ao BNH e posteriormente ao Banco Central do Brasil.

Problemas de toda ordem surgiram, tais como: político, sócio econômico, desemprego, inadimplência, além das disputas judiciais, visando à revisão de contratos e outros.

As Instituições Financeiras, as Incorporadoras, as Loteadoras e as Construtoras, face ao grande número de inadimplência, iniciaram a retomada dos imóveis dos mutuários, pelos procedimentos próprios, amparados pelas legislações acima mencionadas.

A Caixa Econômica Federal – CEF, atualmente é a instituição financeira que mais financia imóveis e fomento na área social no Brasil e, tem hoje um ativo de aproximadamente 450.000 (quatrocentos e cinqüenta mil) contratos oriundos de inadimplência, atingindo a cifra de aproximadamente R$ 40.000.000.000,00 (quarenta bilhões de reais), sem contar com a inadimplência em outras instituições financeiras ligadas ao SFH do Banco Central do Brasil.

Os Ministérios da Fazenda e do Planejamento, juntamente com o Tesouro Nacional, com base nos Decretos nºs 3.848 de 26 de junho de 2.001e 5.434 de 26 de abril de 2.005, constituíram uma empresa pública denominada “EMGEA – EMPRESA GESTORA DE ATIVOS”, para administrar os ativos oriundos da Caixa Econômica Federal e dos Bancos em liquidação extrajudicial, encampados pela CEF, com o intuito de administrar e vender os seus ativos que somente poderá ser feito através de editais de venda ou por leilões públicos.

Para adquirir os ativos (imóveis) da Caixa Econômica Federal e de qualquer outro banco público, o interessado deverá atender o chamamento de edital de venda a ser publicado nos jornais de grande circulação onde situa cada imóvel ou através de leilão extrajudicial a ser realizado por leiloeiro oficial. Lembramos que os bancos privados que possuem ativos oriundos de contratos de inadimplentes, não necessitam das mesmas formalidades usadas pela Caixa Econômica Federal para vender seus imóveis.

Temos conhecimento que a EMGEA e a Caixa Econômica Federal, em breve realizará um grande leilão de seus imóveis, através dos procedimentos acima mencionados.

O Banco BMC S/A, com sede em São Paulo/Capital, recentemente vendeu para o Banco Bradesco S/A, sua carteira de créditos imobiliários. Outros bancos de pequeno e médio porte, também fizeram a mesma operação.

Também temos notícia, que vários Fundos de Pensão e Bancos Internacionais, tem se mostrado interesse na aquisição de recebíveis imobiliários e outros títulos de Bancos Nacionais.

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