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Cobrança rápida – Revista Construção Mercado, nº 69, Abril 2007

CONSTRUÇÃO MERCADO 69 – ABRIL 2007

Alternativa rápida e considerada o melhor atalho contra a inadimplência, os leilões extrajudiciais e outros instrumentos do SFI podem ser uma boa saída. Advogados contestam legalidade. Cobrança rápida. Leilões em alta. Contrato fechado.

Vendedor e comprador acertam o preço do imóvel, o número de parcelas e sua taxa de correção. O comprador, no entanto, interrompe o pagamento das parcelas do imóvel. A construtora ou incorporadora, por sua vez, acaba buscando respaldo na Justiça para receber o pagamento. Não poucas vezes, profissionais desavisados aumentam esse caminho com ações de cobrança. No entanto, o advento da Lei Federal 9.514/1997, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e foi posteriormente alterada por outra lei federal, a 10.931/2004, abriu a possibilidade de as construtoras não ficarem tanto tempo à espera de uma decisão judicial.

Mas que solução é essa que a lei propõe ao construtor? Se o comprador passar a dever, configura-se juridicamente o que se chama mora. Este, então, será notificado a cumprir o pagamento (veja box com detalhes dessa etapa). Caso ainda assim não tenha sido purgada a mora, o garantidor passa à condição de proprietário pleno do imóvel, consolidando-o em seu nome. Nesta hipótese, no prazo de 30 dias contados a partir da data do registro da consolidação da propriedade, o garantido promoverá leilão público para alienação do imóvel.

Esses instrumentos, apesar de regulamentados, ainda são pouco utilizados pelas construtoras e incorporadoras, se considerada a agilidade que conferem aos casos de inadimplência. “Quando existe inadimplência de compromissários, compradores de contratos lastreados na Lei Federal 4.591/64 [Lei dos Condomínios], muitas incorporadoras recorrem ao Poder Judiciário e ingressam com ação ordinária de rescisão contratual ou outro procedimento, visando ao recebimento do débito inadimplido. É certo que esses procedimentos, além de impróprios, se arrastam durante anos, trazendo prejuízo de grande monta aos incorporadores”, afirma a advogada e leiloeira oficial da Pecini Leillões, Angela Pecini.

Interesse crescente

Apesar de os instrumentos do SFI ainda serem pouco utilizados, o interesse de construtoras e incorporadoras sobre o tema tem crescido a cada dia. O advogado José Carlos Puoli observa que, desde 2001, as construtoras começaram a atentar para este atalho legal. “Aumentou o interesse das empresas em utilizar os instrumentos do sistema financeiro imobiliário”, atesta.

O engenheiro Ricardo Dinamarco Solera, diretor da Mestra Engenharia, é um exemplo. Desde 2001, aboliu de vez os contratos convencionais, passando a adotar as regras do SFI. “Assim, nossa empresa passou a ter um instrumento importante, ágil para retomada no caso de inadimplência, e passível de ser securitizado”, ressalta.

A empresa, que atua no mercado imobiliário da Grande São Paulo e região metropolitana de Campinas, teve recentemente um caso de inadimplência. “Aplicamos as disposições dos artigos 26 e 27 da Lei Federal 9.514/97 e, em menos de seis meses, retomamos o imóvel e pudemos colocá-lo novamente à venda, trazendo, assim, rapidez, segurança e economia para o nosso negócio”, destaca Solera.

Outro elemento da lei que conferiu agilidade é o fato de algumas modalidades de contrato, entre elas a que prevê a alienação fiduciária em garantia, poderem ser feitas por instrumento particular. Trata-se de uma exceção à regra prevista no Código Civil de que o contrato de compra e venda de imóveis só possui validade quando feito por escritura pública. No entanto, a Lei 9.514/97, do SFI, abriu essa exceção, o que agiliza todo o processo.

Para o advogado Jundival Silveira, especialista em direito imobiliário, além das facilidades de retomada de imóveis de inadimplentes, o contrato a ser selado entre as partes, feito por instrumento particular com efeito de escritura pública, traz sensível economia. “O fiduciante não arcará com custas cartorárias com o ato notarial”, exemplifica. O advogado reforça a percepção de Puoli sobre o aumento da procura por essa modalidade jurídica e lembra que a Caixa Econômica Federal, e inúmeros bancos privados, há muito já adotam o SFI nos novos contratos de financiamentos. “Igualmente, centenas e centenas de incorporadoras, construtoras e loteadoras também têm adotado os contratos voltados ao Sistema Financeiro Imobiliário, declara Silveira. De acordo com ele, isso ocorre em face da modernidade da lei e da possibilidade de transformar os contratos em recebíveis. “É certo que as incorporadoras, construtoras e loteadoras sepultaram de vez os contratos convencionais”, afirma.

Quitação da dívida

O leilão extrajudicial, previsto na lei, estabelece que, no primeiro leilão público, se o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão, nos 15 dias seguintes. Será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais (inclusive tributos) e das contribuições condominiais.

Para efeito do leilão extrajudicial, a lei define como dívida o saldo devedor de alienação fiduciária na data do leilão, nele incluídos os juros, as penalidades e os demais encargos contratuais. A lei também define como despesas a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação, além daquelas necessárias à realização do leilão público, incluindo os anúncios e a comissão do leiloeiro. “O empreendedor, na figura de fiduciário, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, entregará ao devedor (fiduciante) o saldo, considerando-se nele compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos”, explica Angela Pecini. Com isso, devedor e garantidor ficam quites com suas obrigações.

Porém, o que parece simples pode trazer dificuldades. Pois, claro, um dos pontos polêmicos da questão é justamente o fato de haver um leilão extrajudicial. Tal prática, na visão de alguns especialistas, não daria oportunidade de o devedor se defender ao ser intimado. Isso seria inconstitucional, conforme a segunda parte do art. 5. da Constituição Federal, que diz que ninguém será privado “de seus bens sem o devido processo legal”, isto é, sem poder alegar suas razões a toda e qualquer ação ou omissão que lhe seja atribuída, no caso, a mora no contrato de compra e venda realizado com a construtora e garantido por ela ou por uma instituição financeira.

A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é defensora dessa interpretação. “Quando um mutuário deixa de pagar três ou mais prestações, o agente financeiro leva o seu imóvel a leilão extrajudicial. Este leilão é um procedimento reputado inconstitucional, pois a pessoa não pode apresentar nenhum tipo de defesa prévia para justificar sua inadimplência. Ou se paga o que o agente financeiro pede ou seu imóvel vai a leilão”. A afirmação é da 2a edição do Manual da Casa Própria da ABMH.

O advogado José Carlos Puoli defende o contrário. Para ele, em nenhum momento a lei restringe a defesa do devedor. “Primeiro, a pessoa é previamente intimada e, neste momento, se entende que se, existe direito seu que foi ferido, ela pode mover a ação”, ressalta.

O advogado Alexandre Gontijo também entende que não há problema, conforme abordou em artigo. Segundo ele, a polêmica do leilão extrajudicial que feriria princípios constitucionais não se verifica “pelo fato de que esse procedimento [o leilão extrajudicial] não impede que seja levado a apreciação do Poder Judiciário a lesão ou ameaça de direito; inconstitucional seria a norma que proibisse tal apreciação”. Gontijo também ressalta que “consolidada a propriedade, o credor fiduciário [a construtora ou seu securitizador] estará vendendo, em leilão, algo próprio, não se podendo falar em afronta ao disposto no artigo 5o, inciso LIV, da Constituição Federal, pois o devedor não é mais o proprietário do bem”.

Entenda o SFI

Com o advento da lei 9.514/97 que constituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), surgiu um importante instrumento de financiamento para o setor imobiliário. A lei criou companhia específica – as securitizadoras – para a compra dos recebíveis imobiliários dos empreendedores. São instituições não financeiras constituídas sobre a forma de sociedades por ações, que fazem a ligação entre os que têm recursos disponíveis e aqueles que necessitam de capitais. “As securitizadoras têm competência privada para emissão de títulos representativos dos recebíveis imobiliários, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)”, ressalta Angela Pecini.

O SFI estabelece a separação necessária entre o financiamento da produção imobiliária do financiamento da casa própria que, ao longo do tempo, devido às condições de mercado, se fundiram. “E esta separação é realmente necessária, pois a produção imobiliária é uma operação de prazo relativamente curto, enquanto o financiamento da aquisição da casa própria só pode ser feito a prazos longos, muito superiores ao da construção”, aponta.

Processo de cobrança

Antes da realização do leilão extrajudicial, que é o último recurso para que a dívida do imóvel seja paga, a lei prevê um processo de cobrança do devedor. Se o comprador passar a dever, será intimado a cumprir com o pagamento em até 15 dias. O devedor deve ser intimado pessoalmente ou por correspondência, desde que haja aviso de recebimento. “O devedor é intimado pelo oficial do cartório ou por edital. Assim, o credor requer o registro da propriedade definitiva em seu nome, apresentado o pagamento do imposto de transmissão de inter vivos. Com isso, a propriedade fiduciária transforma-se em propriedade plena”, resume Angela Pecini.

A Lei 9.514/97 não prescreveu a partir de quantas parcelas atrasadas é possível a intimação. “Fica a critério do garantidor”, diz Angela Pecini. Também não se instituiu o vencimento antecipado das prestações, algo, conforme lembra a advogada, que ocorre rotineiramente em contratos similares.

A intimação pelo registro de imóveis é pessoal e deve ser feita ao próprio devedor, ou, quando for o caso, ao seu representante legal. É possível também intimar o cônjuge, se o devedor for casado e se tiver interesse na purgação da mora.

Purgar a mora ocorre mediante pagamento diretamente ao oficial do registro de imóveis, que, no prazo de três dias, deve transferir ao fiduciário (garantidor, seja ele a própria construtora ou um securitizador – um banco, na maioria das vezes) o valor recebido, com o abatimento das despesas cartorárias efetuadas.

Se a dívida for paga, mantém-se o contrato. “Não há limitação legal à quantidade de oportunidades para novas purgações, podendo-se repetir tantas vezes quantas forem necessárias, até o término do contrato, ou seja, toda vez que ocorrer a mora do fiduciante”, diz Pecini.

Texto de: Vladimir Braga

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