Juiz determina registro de consolidação de propriedade em favor de primeiro credor, reforçando a ineficácia da garantia superveniente em caso de inadimplência.
O Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, na Comarca de Angra dos Reis, proferiu uma sentença que estabelece um importante precedente sobre a aplicação da Alienação Fiduciária Superveniente após a vigência da Lei nº 14.711/2023.
O caso envolveu um procedimento de Dúvida, suscitado por um Cartório de Registro de Imóveis, que se recusou a registrar a consolidação da propriedade em nome do primeiro credor fiduciário. A recusa se deu pela existência de uma segunda alienação fiduciária (superveniente) registrada na mesma matrícula do imóvel, em favor de um segundo credor. O Tabelionato condicionava o registro à anuência do credor superveniente ou a uma decisão judicial.
A Decisão e a Lei 9.514/97
O Juiz Titular da 2ª Vara Cível julgou a dúvida suscitada pelo cartório como improcedente. Em sua fundamentação, o magistrado reforçou o que estabelece a nova legislação.
Segundo a Sentença, a alienação fiduciária da propriedade superveniente é válida, mas só se torna eficaz (em relação à garantia) a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.
No caso concreto, o devedor inadimpliu o pagamento da primeira alienação fiduciária. O segundo credor fiduciário, conforme previsto na lei (Art. 22, § 5º da Lei 9.514/97), foi intimado para manifestar interesse em sub-rogar-se nos direitos do primeiro credor – ou seja, quitar a dívida anterior – mas permaneceu inerte.
Após a inércia, o primeiro credor seguiu os trâmites legais, consolidando a propriedade após leilões extrajudiciais negativos.
Improcedência da Exigência
O Juiz afirmou que a exigência do cartório – de anuência do credor superveniente ou de decisão judicial para o cancelamento – não encontra fundamento legal e viola a ordem estabelecida pelo legislador. A legislação estabelece o oposto: o credor superveniente não pode executar a garantia enquanto o primeiro contrato não for baixado.
Com isso, o Juiz determinou o registro imediato da consolidação da propriedade em nome do primeiro credor, bem como o cancelamento do registro da garantia superveniente devido à sua ineficácia legal no momento da execução.
Além disso, a decisão prevê que, após o trânsito em julgado, será enviado ofício à Corregedoria-Geral da Justiça para que seja avaliada a conduta do tabelionato em estabelecer uma exigência sem fundamento legal e em contrariedade à Lei nº 9.514/95.
FONTE: O caso foi julgado pela 2ª Vara Cível da Comarca de Angra dos Reis, processo nº 0807014-17.2025.8.19.0003
