Decisão do TJ/SP reconhece a validade da Execução e do Leilão Extrajudicial de Compromissos de Compra e Venda

É de notório conhecimento que a situação econômica atual do Brasil afetou de tal maneira o mercado imobiliário que a incidência de distratos e de rescisões contratuais pela via judicial aumentou de maneira exponencial.

Apesar de o artigo 32 da Lei Federal nº 4.591/64 determinar que: “os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis”, tornou-se comum que as construtoras e incorporadoras tenham que lidar com um número cada vez maior de decisões judiciais decretando a rescisão contratual e a devolução das parcelas até então pagas pelos compromissários compradores.

Entretanto, em julgado datado de 27 de julho de 2017, o Desembargador Vito Guglielmi deixou claro que o Tribunal de Justiça de São Paulo não adotará uma postura leniente para com os compromissários compradores inadimplentes.

Dentre os principais argumentos apresentados pelo Desembargador quando do julgamento do recurso de Apelação Cível nº 1010166-31.2016.8.26.0320, elencamos os seguintes como mais importantes:

• Verificada a legal constituição em mora do compromissário comprador inadimplente, e mediante expressa previsão contratual, é plenamente válido que o compromitente vendedor transfira a terceiros os direitos sobre o compromisso de compra e venda mediante a realização de leilão público;

• O artigo 1º, incisos VI e VII, da Lei Federal nº 4.864/65, estendeu às construtoras e incorporadoras o regime especial de resolução e leilão previsto no artigo 63 da Lei Federal nº 4.591/64, não limitandosua aplicação às incorporações com construção pelo regime de administração ou preço de custo;

• A aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao compromisso de compra e venda firmado sob a égide da Lei Federal nº 4.591/64 se restringe a vedar cláusulas dúbias, omissivas ou abusivas, não se prestando à desconstituição de disposições que seguem, em sua integralidade, as normas que contaram com a expressa concordância do compromissário comprador;

• É incabível a formulação de pedido de rescisão contratual e restituição de valores pagos após a regular realização do procedimento de execução extrajudicial previsto pela Lei Federal nº 4.591/64;

• A devolução de valores após a realização do leilão público deve seguir estritamente o que está determinado no artigo 63, § 4º, da Lei das Incorporações Imobiliárias, ou seja, somente será devolvido ao compromissário comprador inadimplente o saldo que sobejar sua dívida com o compromitente vendedor;

• Caso o leilão público seja negativo, ou opte o promitente vendedor pelo exercício do direito de preferência e adjudique o bem leiloado, ao compromissário comprador inadimplente não restará saldo a ser restituído.

Como sempre defendido e pontuado pelos advogados da J. Silveira Advocacia, sugerimos aos nossos clientes que mantenham seus instrumentos de compromisso de compra e venda sempre atualizados e compatíveis com a legislação que regulamenta a Incorporação Imobiliária e com as mais recentes jurisprudências sobre o tema.

Referida Apelação Cível foi patrocinada pela equipe de Direito Imobiliário da J. Silveira Advocacia.

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